我国房屋租赁服务法律规制解析——以《民法典》与《房地产经纪管理办法》为中心

随着我国住房租赁市场的快速发展，房屋租赁服务在活跃市场、便利交易的也暴露出经纪机构行为不规范、当事人权益保障不足等问题。以《中华人民共和国民法典》和新修订的《房地产经纪管理办法》为核心的法律规范体系，为房屋租赁服务提供了基本遵循。本文从租赁合同规则、经纪服务规范、当事人权益保护及法律责任等方面，梳理我国房屋租赁服务的法律规制框架。

一、《民法典》对房屋租赁服务的基础性规范

《民法典》合同编第十四章“租赁合同”规定了房屋租赁的基本规则。第七百零三条明确租赁合同的定义，第七百零四条要求合同内容包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。对于房屋租赁服务而言，经纪机构在促成租赁合应当确保合同内容符合上述法定要求，不得订立违反法律强制性规定或公序良俗的条款。

《民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定的“中介合同”规则，直接适用于房地产经纪服务。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这为房屋租赁经纪服务中的如实告知义务提供了上位法依据。

二、《房地产经纪管理办法》对房屋租赁服务的具体规范

《房地产经纪管理办法》是规范房地产经纪活动（包括房屋租赁经纪）的专门规章。根据该办法，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。从事房地产经纪活动的人员，应当通过房地产经纪专业人员职业资格考试并登记。这构成了房屋租赁服务的市场准入条件。

在业务承接环节，办法要求房地产经纪机构与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并应当查看委托出售、出租房屋的权属证书等有关资料，编制房屋状况说明书。对于房屋租赁服务，经纪机构应当核实出租人的身份证明和房屋权属，确保租赁标的合法可租。

在服务过程中，办法明确规定房地产经纪机构和人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用房地产交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。这些禁止性规定同样约束房屋租赁经纪活动，例如不得改变房屋内部结构分割出租、不得承租自己提供经纪服务的房屋等。

三、房屋租赁服务中的当事人权益保护

（一）承租人权益保护

《民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。第七百二十五条确立了“买卖不破租赁”规则，第七百二十六条赋予承租人优先承租权（出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外）。《民法典》第七百三十四条第二款新增了房屋承租人优先承租权：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。房屋租赁服务机构在居间过程中，应当向当事人充分释明上述法定权利，避免因信息不对称损害承租人利益。

（二）出租人权益保护

《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经纪机构在提供服务时，应当协助出租人审查承租人的信用状况和履约能力，并在合同中明确租金支付、房屋使用、维修责任等条款。

（三）个人信息保护

房屋租赁服务涉及大量当事人身份信息、联系方式、房屋地址等个人信息。《民法典》人格权编第六章“隐私权和个人信息保护”规定了个人信息处理原则。经纪机构收集、使用个人信息应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度收集，并应当采取加密、去标识化等安全技术措施防止信息泄露。

四、法律责任

房屋租赁服务中的违法行为可能引发民事责任、行政责任和刑事责任。民事责任方面，经纪机构违反如实报告义务、隐瞒重要事实的，依照《民法典》第九百六十二条不得请求支付报酬并承担赔偿责任；因经纪机构过错造成委托人损失的，应当承担损害赔偿责任。行政责任方面，《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构违反本办法规定的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。刑事责任方面，若经纪机构以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，可能构成合同诈骗罪；泄露个人信息情节严重的，可能构成侵犯公民个人信息罪。

五、

《民法典》与《房地产经纪管理办法》共同构建了我国房屋租赁服务的法律规制体系。前者从民事基本法层面确立租赁合同和中介合同的基本规则，后者从行业管理角度细化经纪机构和人员的执业规范。房屋租赁服务机构应当依法备案、规范执业，切实履行如实告知、信息核验、合同签订等义务，尊重和保护当事人合法权益，促进住房租赁市场健康有序发展。