租客擅将车位转租，房屋租赁合同能否解除？法院判决来了

在房屋租赁实践中，租客擅自将租赁房屋配套的车位转租给他人，是否构成根本违约？房东能否据此要求解除房屋租赁合同？某人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷案给出了明确答案。

案情回顾

2022年3月，原告王某将其名下的一套房屋出租给被告李某，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，月租金5000元，押一付三。合同明确约定：未经王某书面同意，李某不得将房屋转租、转借给第三人，也不得擅自改变房屋用途。该房屋附带一个产权车位，供李某日常停车使用。

2023年初，王某偶然发现小区车位管理员登记的使用人并非李某，而是案外人张某。经核实，李某已将该车位以每月800元的价格转租给张某，租期一年。王某认为李某未经同意擅自转租车位，违反合同约定，构成严重违约，遂诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同，并要求李某支付违约金。

争议焦点

本案的争议焦点在于：租客擅自将配套车位转租，是否属于违反房屋租赁合同的核心义务，从而导致房东享有合同解除权？

法院判决

法院经审理认为，虽然车位是房屋的附属设施，但双方在租赁合同中并未将车位单独约定为租赁标的，也未明确约定车位转租属于可解除合同的情形。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

该条款中的“租赁物”应理解为合同主要标的物，即房屋本身。本案中，李某转租的是车位，而非房屋。虽然合同约定“不得擅自转租”，但该条款通常指房屋整体或部分的转租，车位转租并不直接导致房屋使用功能的丧失，也未对房屋本身造成损害。

法院指出，李某的转租行为虽然构成对合同附随义务的违反，但尚未达到根本违约的程度，不足以影响王某收取租金、房屋正常使用等合同目的的实现。王某可通过要求李某停止转租、赔偿损失等方式维护权益，但直接解除房屋租赁合同依据不足。

法院判决驳回王某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，但判令李某立即停止车位转租行为，并支付违约金3000元。

法官说法

法官提醒，出租人在签订租赁合如需对车位、储藏室等附属设施的使用作出特别限制，应当明确列入合同条款，并约定违反该条款的后果。例如，可约定：“承租人擅自转租车位的，视为根本违约，出租人有权解除房屋租赁合同。”有了这样的明确约定，法院在审理时就能更有依据地支持解除合同的请求。

对于承租人而言，即使合同未明确禁止，擅自转租附属设施也存在风险。轻则需承担违约金，重则可能因多次违约导致房东行使解除权。因此，转租前最好取得房东书面同意。

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本案判决明确了车位转租与房屋转租在法律评价上的区别，对于维护租赁市场稳定具有典型意义。无论是房东还是租客，都应重视合同条款的明确性与完整性，避免因约定不明引发不必要的纠纷。